作为写字楼总经理怎么去管理

 办公室委托服务     |      2018-12-27 18:06

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  由于转变投资地点、方向,兼并、破产等▪▲□◁各种原因的影响,写字楼客户变动的情况时有发生,固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此,为吸引招进和留住客户,写字楼的•☆■▲营销服务工作是一项十分重要的经常性工作,否则,便不能保证较高的租售率,影响写字楼物业的收益。

  这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公,进行市场行情调研,主动寻找目标客户,征求已有客户对物业的使用意见,尽力满足各方面客户的要求,保证物业保持较高的租售率。

  大型写字楼办公机构集中,商务繁忙,一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

  商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视△▪▲□△设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务★◇▽▼•中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

  商务中心设备的正常使用和保养,是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作,定期对设备进行必要的保养,设备一旦发生故障,应由专业人员进行维修。

  商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷,必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程◇…=▲序。

  (1)工作要求。对商务中心工作人员要求有:①流利的外语听说读写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④熟悉商务信息知识;⑤熟悉秘书工作知识; ⑥具备基本的设备清洁保养知识。

  (2)工作程序。①服务前:了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况,开据收费通知单

  并收一定比例的押金。②服务中:以准确、快捷为原则,按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后:完成客人所需服务后,填写《商务中心费用收据单》,引导或陪同客

  商务中心的主要对象是客人,有时写字楼内部人员也因工作需要在商▽•●◆务中心使用设备,为此制定商务中心签单程序;

  写字楼内部人员到商务中心使用设备,必须是因工作需要;使用前,必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后,在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

  写字楼客户业务类型不同,自身办◆▼公条件不同,对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括:

  小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导▪•★服务,大型写字楼的前台服务项目较多 ,主要包括:

  (1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档,建立设备登记卡。

  (2)设备的保养。一般可建立三级保养制度:日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

  编制维修计划时应注意:①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

  一般的维修方法有:①强制维修法。即不管设备技术状况如何,均按▲=○▼计划定期维修。② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求,制订维修周期,定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料,对设备进行检查诊断,确定要维修的项目或部件,然后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时,对主体和部件全面修理(大修)。

  (4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机,制订切实可行的更新改造方案。

  (1)贯彻保安管理的基本原则是:①宾客至上,服务第◆●△▼●一。②预防为主。③谁主管,谁负责。④群防群治,内紧外松。

  (4)加强治安防范。主要是加强保安措施,配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等),加强写字楼内部及外围保安巡逻,加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序,杜绝各类可能发生的事故。

  (2)一般写字楼的消防系统主要有:①干式消防系统:自动报警系统,联动总控制屏,BTM气体灭火系统。②湿式消防系统:自动喷淋系统,消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构:消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。④火灾报警系统:自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警),手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电线)消防工作的展开:①进行消防宣传。宣传的形式有:消防轮训,利用标语或牌示进行宣传,发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有:消防工作的原则,消防法规,消防须知 。②建立三级防火组织,并确立相应的防火责任人:管理公司总经理、部门经理、班组长。 ③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。④ 明确防火责任人的职责,根据《中华人民共和国消防条例》的规定,制定防火制度。⑤定期组织及安排消防检查,根据查出的火险隐患发出消防整改通知书,限期整改。⑥制定防火工作措施,从制度上预防火灾◆◁•事故的发生。⑦配备必需、完好的消防设★▽…◇备设施。⑧发动大家,及时消除火灾苗头和隐患。⑨建立自防、自救组织。包括:建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练,每年组织一次写字楼全体人员消防演习。⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作,人员疏散为主为先,转移危险品、抢救贵重财产在后。⑾建立消防档案。⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案,每个房间安装消防走火示意图。

  清洁是写字楼管理水平的重要标志,也是◇=△▲对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在:

  (1)制定完善的清洁细则,定明需要清洁的◆■地方、材料、所需次☆△◆▲■数、检查方法等,并严•●格执行。

  (3)建立卫生清洁的检查制度。①定期巡检法(随见随报,定点检查,划簿登记);②每日抽查;③会巡制度;④食用水质及排污处理检查。

  写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作,协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容

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